Baufinanzierungsrechner: Rate und Restschuld berechnen

So funktioniert der Baufinanzierungsrechner

Fast jede Immobilienfinanzierung in Deutschland ist ein Annuitätendarlehen: Sie zahlen jeden Monat dieselbe Rate, festgelegt über zwei Prozentsätze, den Sollzins und die anfängliche Tilgung. Beide zusammen ergeben die Jahresrate, verteilt auf zwölf Monate. Weil die Restschuld mit jeder Rate sinkt, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer: Aus „2 % Tilgung“ werden mit der Zeit deutlich mehr.

Der Zins gilt nur für die vereinbarte Zinsbindung. Danach ist meist noch ein großer Teil des Darlehens offen, die Restschuld, die Sie zu den dann gültigen Konditionen weiterfinanzieren. Deshalb zeigt der Rechner neben der Rate vor allem die Restschuld am Ende der Zinsbindung und wie lange die Rückzahlung insgesamt dauert, wenn Rate und Zins gleich bleiben.

Kennen Sie den Darlehensbetrag noch nicht, öffnen Sie den Bereich „Darlehensbetrag aus Kaufpreis und Eigenkapital ermitteln“: Der Rechner addiert die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis und zieht Ihr Eigenkapital ab.

Die Formeln

R = D × (z + t) ÷ 12
S_k = D × (1 + i)^k − R × ((1 + i)^k − 1) ÷ i

• R: monatliche Rate
• D: Darlehensbetrag
• z: Sollzins pro Jahr (3,5 % = 0,035)
• t: anfängliche Tilgung pro Jahr (2 % = 0,02)
• i: Monatszins, also z ÷ 12
• S_k: Restschuld nach k Monaten (10 Jahre Zinsbindung = 120 Monate)

Beispiel: 300.000 € mit 3,5 % Sollzins und 2 % Tilgung

Sie kaufen eine Wohnung für 350.000 €, rechnen mit 10 % Kaufnebenkosten (35.000 €) und bringen 85.000 € Eigenkapital ein. Es bleibt ein Darlehen von 300.000 €. Mit 3,5 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung beträgt die Rate 1.375 € im Monat. Im ersten Monat sind davon 875 € Zinsen und nur 500 € Tilgung; im ersten Jahr zahlen Sie 10.402,81 € Zinsen und tilgen 6.097,19 €. Im zehnten Jahr hat sich das Verhältnis fast umgekehrt: 8.149,10 € Zinsen, 8.350,90 € Tilgung.

Nach 10 Jahren Zinsbindung haben Sie 93.283,74 € Zinsen gezahlt und 71.716,26 € getilgt, knapp ein Viertel des Darlehens. Die Restschuld beträgt 228.283,74 €. Bleiben Rate und Zins unverändert, ist das Darlehen nach genau 29 Jahren abbezahlt, die Zinsen summieren sich dann auf 177.593,16 €.

Höhere Tilgung: mehr Rate, viel weniger Zinsen

Die anfängliche Tilgung ist der stärkste Hebel. Mit 3 % statt 2 % steigt die Rate im Beispiel um 250 € auf 1.625 €. Dafür sinkt die Restschuld nach 10 Jahren auf 192.425,62 €, die Gesamtlaufzeit auf 22 Jahre und 2 Monate, und Sie sparen bis zur vollständigen Tilgung 46.187,43 € Zinsen. Umgekehrt dauert die Rückzahlung mit nur 1 % Tilgung 43 Jahre und 1 Monat und kostet 280.990,17 € Zinsen, fast so viel wie das Darlehen selbst.

Viele Darlehensverträge erlauben zusätzlich Sondertilgungen bis zu einem vereinbarten Betrag pro Jahr oder einen Wechsel des Tilgungssatzes. Wie stark regelmäßige Extrazahlungen die Laufzeit verkürzen, können Sie mit dem Kreditrechner und seinem Feld „Sondertilgung pro Monat“ durchspielen.

Zinsbindung und Anschlussfinanzierung

Eine lange Zinsbindung schützt vor steigenden Zinsen, kostet aber meist einen Zinsaufschlag; eine kurze ist oft günstiger, lässt Sie aber früher vom Markt abhängig werden. Wie viel davon abhängt, zeigt eine einfache Rechnung: Steigt der Sollzins nach 10 Jahren von 3,5 % auf 5,5 % und Sie zahlen weiter 1.375 € im Monat, dauert die Rückzahlung der 228.283,74 € Restschuld noch 26 Jahre und 1 Monat statt 19 Jahre, und es fallen 202.019,03 € statt 84.309,42 € Zinsen an.

Für die Anschlussfinanzierung haben Sie drei Wege: die Verlängerung bei Ihrer Bank (Prolongation), den Wechsel zu einem anderen Anbieter (Umschuldung) oder ein Forward-Darlehen, mit dem Sie sich den Zins schon vor Ablauf der Zinsbindung sichern. Bei Zinsbindungen von mehr als zehn Jahren können Sie in Deutschland zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB). Den Unterschied zwischen festem und variablem Zins erklärt unser Ratgeber Hypothek mit festem und variablem Zinssatz.

Kaufnebenkosten und Eigenkapital

Zum Kaufpreis kommen in Deutschland die Grunderwerbsteuer, deren Satz jedes Bundesland selbst festlegt, sowie Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls die Maklerprovision. Je nach Bundesland und Makler kommen so schnell 10 % des Kaufpreises oder mehr zusammen. Viele Banken erwarten, dass Sie mindestens diese Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlen; je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger ist in der Regel auch der Zins. Mehr dazu im Leitfaden für das erste Eigenheim.

Österreich und Schweiz

In Österreich spricht man meist vom Wohnkredit; neben fixen Zinsen sind dort auch variable Zinsen verbreitet. Rechnen Sie bei variablem Zins mit mehreren Zinsszenarien. In der Schweiz heißt die Baufinanzierung Hypothek, üblich sind Festhypotheken mit fester Laufzeit und SARON-Hypotheken mit variablem Zins. Anders als in Deutschland wird eine Hypothek dort meist nicht vollständig zurückgezahlt: Amortisiert wird in der Regel nur die zweite Hypothek, direkt oder indirekt über die Säule 3a. Der Rechner bildet die deutsche Vollrückzahlung ab; für Schweizer Hypotheken zeigt er, wie sich Zins und Amortisation auf die Belastung auswirken.

Wie berechnet man die Rate einer Baufinanzierung?

Monatsrate = Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Bei 300.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung sind das 300.000 € × 5,5 % ÷ 12 = 1.375 € im Monat. Die Rate bleibt während der Zinsbindung gleich; der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt.

Wie hoch ist die Restschuld nach 10 Jahren?

Bei 300.000 € zu 3,5 % mit 2 % anfänglicher Tilgung bleiben nach 10 Jahren 228.283,74 € Restschuld; Sie haben dann 93.283,74 € Zinsen gezahlt. Mit 3 % Tilgung (Rate 1.625 €) sind es nur noch 192.425,62 €.

Wie viel Tilgung ist sinnvoll?

Bei 3,5 % Sollzins dauert die vollständige Rückzahlung mit 1 % Tilgung 43 Jahre und 1 Monat, mit 2 % Tilgung 29 Jahre und mit 3 % Tilgung 22 Jahre und 2 Monate. Wählen Sie die Tilgung so, dass das Darlehen spätestens zum Rentenbeginn abbezahlt ist und die Rate trotzdem sicher in Ihr Budget passt.

Was kostet eine Baufinanzierung über 400.000 €?

Mit 3,5 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung beträgt die Monatsrate 1.833,33 €. Nach 10 Jahren Zinsbindung bleiben 304.378,33 € Restschuld. Läuft das Darlehen mit derselben Rate und demselben Zins bis zum Ende, ist es nach 29 Jahren getilgt und hat 236.790,88 € Zinsen gekostet.

Was passiert nach Ende der Zinsbindung?

Die Restschuld muss weiterfinanziert werden: über eine Verlängerung bei Ihrer Bank (Prolongation), eine Umschuldung zu einem anderen Anbieter oder ein vorher abgeschlossenes Forward-Darlehen. Der neue Zins richtet sich nach dem Marktniveau zu diesem Zeitpunkt.